VEPA: come orientarsi tra edilizia libera e permessi edilizi
Il Consiglio di Stato chiarisce quando la chiusura di un balcone con vetrate genera volumetria e richiede titolo abilitativo
đź“… 05/06/2025
L’installazione delle VEPA (vetrate panoramiche amovibili) è spesso ritenuta un intervento in edilizia libera, ma le incertezze normative e i recenti orientamenti giurisprudenziali mostrano che non sempre è così. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 2975/2025) ha fatto luce su un caso emblematico, sottolineando i criteri per distinguere tra interventi liberi e quelli che necessitano di autorizzazione edilizia.
Il caso: chiusura di un balcone con vetrate a Parma
Tutto è iniziato con un’ordinanza del Comune di Parma che ha imposto la demolizione di un intervento edilizio realizzato senza permesso: la chiusura di un balcone con vetrate. Secondo l’amministrazione comunale, l’opera era stata realizzata senza il titolo abilitativo richiesto.
La proprietaria ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR, sostenendo che si trattasse di un intervento temporaneo e privo di impatto volumetrico: una semplice tenda frontale e una copertura in vetro su due lati, assimilabile a un arredo da esterno. Secondo la ricorrente, l’intervento rientrava tra quelli di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del DPR 380/2001.
La decisione del TAR e il ricorso al Consiglio di Stato
Il TAR ha respinto il ricorso, qualificando l’intervento come veranda chiusa da vetrate scorrevoli, strutturalmente autonoma e non assimilabile a una pergotenda o a una protezione temporanea. Di conseguenza, secondo i giudici, era necessario il permesso di costruire.
La proprietaria ha quindi fatto appello al Consiglio di Stato, ribadendo la natura amovibile e retrattile della struttura e richiamando la recente normativa del decreto “Salva Casa”. Ma anche in secondo grado, i giudici hanno confermato l’illegittimità dell’intervento.
Il principio stabilito dal Consiglio di Stato
La sentenza del Consiglio di Stato ha ribadito che la chiusura di un balcone con vetrate, anche se scorrevoli o “a pacchetto”, configura un nuovo volume abitabile, con effetti permanenti sull’edificio. Non conta il materiale, né la rimovibilità : ciò che rileva è l’effetto finale e la modifica dell’uso degli spazi.
Inoltre, i giudici hanno escluso la possibilità di applicare retroattivamente il decreto “Salva Casa”, affermando il principio del “tempus regit actum”, secondo cui la legittimità di un provvedimento va valutata in base alla normativa vigente al momento della sua adozione.
Quando le VEPA rientrano in edilizia libera
Dal 2022, grazie al decreto “Aiuti-bis”, le VEPA sono entrate nell’elenco degli interventi di edilizia libera, a condizione che:
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non creino volumetria aggiuntiva né alterino la destinazione d’uso degli ambienti;
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favoriscano la micro-areazione naturale e non ostacolino il ricambio d’aria;
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mantengano un profilo estetico compatibile con le linee architettoniche dell’edificio;
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siano amovibili e con impatto visivo ridotto.
Tuttavia, la norma ha lasciato ampi margini di interpretazione, generando un contenzioso frequente e disomogeneo.
Il Salva Casa e i chiarimenti su logge e porticati
Il recente decreto “Salva Casa” ha ulteriormente ampliato il perimetro dell’edilizia libera, includendo l’installazione di VEPA anche sui porticati.
Ma sono emersi dubbi applicativi su cosa si intenda per loggia o porticato. Per chiarire, il Ministero delle Infrastrutture (MIT) è intervenuto con le Linee Guida Salva Casa, specificando che:
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una loggia è uno spazio coperto, non aggettante, aperto su almeno un lato e accessibile da ambienti interni;
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un porticato è un’area coperta al piano terra, aperta su uno o più lati verso l’esterno e sorretta da colonne o pilastri.
Nonostante l’intento di semplificazione legislativa, la normativa sulle VEPA resta complessa e soggetta a interpretazioni variabili. La distinzione tra edilizia libera e intervento soggetto a titolo abilitativo dipende da molteplici fattori: contesto architettonico, caratteristiche strutturali, uso effettivo dell’opera.
Finché non ci sarà una disciplina univoca e chiaramente applicabile, è probabile che si continuerà ad assistere a pronunce giurisprudenziali non uniformi, specie nei casi di interventi al limite tra due regimi normativi.