La Corte di Cassazione, con la sentenza 10441/2025, ha recentemente fornito importanti chiarimenti riguardo alla qualificazione e ai permessi necessari per la realizzazione di locali accessori, in particolare per quanto riguarda la creazione di aree wellness all’interno di strutture alberghiere. La questione riguarda la corretta classificazione di una zona wellness come “vano accessorio” o come “locale abitabile”, un aspetto cruciale che incide direttamente sulle autorizzazioni edilizie e sul carico urbanistico di un immobile.
Il caso: la zona wellness in un hotel sotto vincolo paesaggistico
Il contenzioso prende spunto dalla realizzazione di una zona wellness e relax nel seminterrato di un hotel situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico. La zona, lunga 56 metri lineari, alta 2,8 metri e con una volumetria di 3066 metri cubi, è stata dichiarata dal progetto come vano accessorio. Nonostante i lavori siano stati eseguiti in conformità con il progetto, il Comune ha ritenuto che l’opera non potesse essere qualificata come vano accessorio, considerandola invece come un locale che necessitava di un permesso di costruire. La vicenda è quindi arrivata davanti alla Cassazione.
I requisiti del vano accessorio secondo la Cassazione
Inizialmente, il Giudice delle indagini preliminari aveva osservato che, sebbene la zona wellness non fosse classificata come vano accessorio, il numero delle stanze dell’albergo fosse rimasto invariato, e quindi non vi fosse stato alcun aggravio del carico urbanistico. Inoltre, il Giudice aveva sottolineato che i proprietari dell’hotel avevano agito in buona fede, rispettando il progetto originale.
Tuttavia, la Cassazione ha assunto una posizione diversa. Secondo i giudici, come previsto dal punto 15 del regolamento edilizio tipo, un vano accessorio deve essere al servizio della parte principale dell’edificio e non deve comportare un aumento significativo della volumetria o modifiche strutturali che alterano l’assetto urbanistico.
La Cassazione ha precisato che nella superficie accessoria possono rientrare elementi come portici, gallerie pedonali, ballatoi, logge, balconi, terrazze, tettoie, cantine, corridoi, autorimesse e vani scala, ma tutti questi spazi devono rispondere al requisito fondamentale della non indipendenza. In altre parole, devono essere funzionalmente collegati alla parte principale dell’edificio e non destinati a usi autonomi.
L’area wellness non è un vano accessorio: una zona abitabile
Nel caso specifico, la Cassazione ha sottolineato che la zona wellness non soddisfa questo requisito di non indipendenza, poiché è composta da ambienti e locali tra loro distinti e autonomi. Secondo i giudici, questa area può essere considerata “abitabile” in quanto i suoi spazi sono adatti ad ospitare attività quotidiane e sono fruibili in modo indipendente dagli altri ambienti dell’hotel.
La giurisprudenza, infatti, ha più volte ribadito che, all’interno di una struttura alberghiera, i locali destinati ad uso residenziale devono essere separati da quelli destinati ad usi accessori. Pertanto, la trasformazione di locali in spazi abitabili, come nel caso di una zona wellness, non può essere considerata un intervento edilizio di semplice natura accessoria, ma deve essere trattata come un intervento che aumenta il carico urbanistico e genera una volumetria aggiuntiva rispetto a quanto previsto dal permesso di costruire iniziale.
Conclusione: la necessità del permesso di costruire
La Cassazione ha concluso che la creazione di una zona wellness in un hotel non può essere assimilata alla realizzazione di un vano accessorio. Poiché tale area è strutturalmente autonoma e fruibile come spazio abitativo, la sua realizzazione richiede un vero e proprio permesso di costruire, che deve essere richiesto e ottenuto prima dell’avvio dei lavori.
Questo caso evidenzia l’importanza di comprendere correttamente le distinzioni tra vani accessori e locali abitabili, per evitare il rischio di violazioni urbanistiche e per garantire il rispetto delle normative edilizie in contesti come quelli delle strutture alberghiere.