La nuova disciplina introdotta con il pacchetto normativo “Salva Casa” mira a semplificare la gestione delle difformità edilizie, soprattutto quelle di lieve entità, presenti in numerosi immobili italiani. Il provvedimento interviene sulle situazioni in cui gli interventi realizzati nel tempo non corrispondono perfettamente ai titoli abilitativi originari, generando irregolarità che ostacolano compravendite, ristrutturazioni e accesso ai bonus edilizi.
Accanto alle condizioni che impediscono il rilascio della sanatoria, il decreto chiarisce anche i casi in cui la regolarizzazione non può essere negata, ovvero le situazioni in cui la Pubblica Amministrazione è tenuta ad accogliere la domanda, purché ricorrano specifici requisiti.
1. Difformità lievi e tolleranze costruttive
La sanatoria non può essere rifiutata quando l’irregolarità rientra nelle tolleranze costruttive previste dalla normativa: scostamenti minimi nelle altezze, superfici, volumetrie o collocazioni degli elementi edilizi che non incidono sulla funzionalità, sulla sicurezza strutturale e sulla conformità urbanistica complessiva dell’edificio.
In questi casi l’intervento rientra nella fisiologica variabilità dell’esecuzione in cantiere e non configura un abuso edilizio in senso proprio.
2. Difformità interne non incidenti sulla sagoma e sui parametri urbanistici
Il decreto stabilisce che la sanatoria non può essere negata per irregolarità interne all’unità immobiliare, come spostamenti di tramezzi, modifiche nella distribuzione degli ambienti, variazioni minime delle aperture interne o degli impianti, quando tali interventi:
-
non alterano la sagoma dell’edificio;
-
non comportano aumento di volume o superficie utile;
-
non modificano la destinazione d’uso complessiva.
Si tratta di difformità che spesso derivano da interventi effettuati negli anni senza titolo, ma che non incidono sugli standard urbanistici né sugli indici edificatori.
3. Interventi coerenti con la disciplina urbanistica vigente
La sanatoria non può essere respinta quando, pur essendo presente un abuso, l’opera realizzata risulta conforme alla normativa urbanistica e edilizia attuale.
Il principio applicato è quello della “doppia conformità attenuata”, previsto in modo specifico dal pacchetto Salva Casa per le difformità minori: è sufficiente la conformità alla disciplina vigente al momento della domanda, anche se non era conforme in passato.
Questo passaggio costituisce uno dei principali elementi di semplificazione della riforma.
4. Modifiche non pregiudizievoli per la statica o la sicurezza
La sanatoria deve essere concessa anche per interventi che, pur privi di titolo, non incidono sulla sicurezza strutturale, sulle parti portanti dell’edificio o sugli impianti essenziali.
In questi casi l’amministrazione può richiedere una relazione tecnica asseverata, ma non ha margine per il diniego se la conformità è verificata.
5. Assenza di vincoli e rispetto delle prescrizioni settoriali
Un ulteriore caso in cui la sanatoria non può essere negata riguarda gli immobili non soggetti a vincoli paesaggistici, ambientali, culturali o idrogeologici, oppure quelli per i quali l’intervento irregolare risulta compatibile con i vincoli esistenti e le relative autorizzazioni possono essere rilasciate senza pregiudizi.
6. Regolarizzazioni necessarie per accesso a compravendita o mutuo
La norma prevede procedure accelerate per gli immobili interessati da irregolarità leggere che impediscono il perfezionamento di atti di compravendita, successione, mutuo o accesso agli incentivi edilizi.
In questi casi, verificati i requisiti, la sanatoria deve essere rilasciata senza discrezionalità.
Conclusioni
Il pacchetto “Salva Casa” conferma un principio fondamentale: gli abusi di scarsa entità o privi di rilevanza urbanistica non possono bloccare la circolazione immobiliare né essere causa di rigetto della sanatoria.
Il decreto introduce margini più ampi di regolarizzazione, con l’obiettivo di sbloccare milioni di immobili gravati da difformità formali ma non sostanziali.